14/03/2013
Αναμφίβολα η παρούσα οικονομική συγκυρία και η ύφεση στη χώρα μας αποτελούν ανασταλτικό παράγοντα επενδύσεων σε ακίνητα. Παρόλα αυτά όμως, ταυτόχρονα, δημιουργούνται και ευκαιρίες, διόλου αμελητέες ορισμένες φορές.
Επειδή ένα ακίνητο αποτελεί συνήθως το ακριβότερο και σπουδαιότερο περιουσιακό στοιχείο που αποκτά ένας άνθρωπος στη ζωή του, απαιτείται κατά την αγορά του ιδιαίτερη προσοχή και συμβουλές από ειδικούς, προς αποφυγή λαθών που θα έχουν σημαντικές οικονομικές συνέπειες.
Τι πρέπει να προσέξει λοιπόν ο υποψήφιος αγοραστής ακινήτου στις μέρες μας;
Τέσσερεις είναι οι τομείς στους οποίους απαιτείται προσοχή και ενδελεχής διερεύνηση: Tο οικονομικό μέρος, οι νομικές λεπτομέρειες, τα πολεοδομικά χαρακτηριστικά και η ποιότητα κατασκευής και συντήρησης του ακινήτου.
Οικονομικό μέρος
Η σημαντικότερη όλων των παραγόντων και ουσιαστικά η αφετηρία για μια επιτυχημένη επιλογή ακινήτου είναι η τιμή. Διεξοδική έρευνα σε αγγελίες, μεσίτες και εργολάβους θα δώσει στον υποψήφιο αγοραστή μια καλή αίσθηση των ζητούμενων τιμών στην περιοχή που τον ενδιαφέρει, έτσι ώστε να μπορέσει να κρίνει αν το τίμημα που καλείται να πληρώσει είναι εύλογο ή υπερβολικό. Στη συνέχεια, απαιτείται ορθή καταγραφή κάθε παραμέτρου κόστους που σχετίζεται με την αγοραπωλησία, όπως δικηγορικά και συμβολαιογραφικά έξοδα, φόρος μεταβίβασης κλπ., καθώς και άλλων ετήσιων εξόδων, όπως το ειδικό τέλος μέσω των λογαριασμών ΔΕΗ, οι λοιποί φόροι ακίνητης περιουσίας και ο προσδιορισμός του τεκμηρίου διαβίωσης για το συγκεκριμένο ακίνητο με τη συμβολή φοροτεχνικού.
Νομικές λεπτομέρειες
Θα πρέπει ο εξουσιοδοτημένος δικηγόρος να κάνει έρευνα στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και κτηματολογικό γραφείο, να επιβεβαιώσει ελέγχοντας την μερίδα του πωλητή ότι το προς πώληση ακίνητο εξακολουθεί να ανήκει στον φερόμενο ως ιδιοκτήτη – πωλητή, ότι δεν έχει βάρη όπως υποθήκες, προσημειώσεις ή κατασχέσεις, που είναι εκ του νόμου απαγορευτικές για την μεταβίβασή τουκαι ότι δεν υπάρχουν διεκδικήσεις για αυτό. (Θα πρέπει ο έλεγχος να αφορά και τους προκτήτορες του ακινήτου, τουλάχιστον για εικοσαετία. Αν υπήρχε πιστωμένο τίμημα και διαλυτική αίρεση στο συμβόλαιο του πωλητή, θα πρέπει να υπάρχει στη μερίδα του μεταγεγραμμένη πράξη εξόφλησης τιμήματος και άρσης διαλυτικής αίρεσης.) Γενικά ο νομικός έλεγχος θα πρέπει να αποκλείσει την ύπαρξη οποιουδήποτε νομικού ελαττώματος. Επίσης, εάν αγοράζετε διαμέρισμα καλό είναι να ενημερωθείτε για τον κανονισμό της πολυκατοικίας γιατί ενδέχεται να θέτει διάφορους περιορισμούς στη χρήση των διαμερισμάτων ή των κοινοχρήστων χώρων.
Πολεοδομικά χαρακτηριστικά
Ανεξάρτητα από το είδος του ακινήτου που επιθυμεί κάποιος να αγοράσει βασικότατη προϋπόθεση είναι η κατασκευή του να είναι σύννομη, δηλαδή να έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Στη συνέχεια και πάντα με τη βοήθεια μηχανικού θα πρέπει να διαπιστωθεί κατόπιν αυτοψίας αν υπάρχουν άλλες πολεοδομικές αυθαιρεσίες στο ακίνητο, όπως π.χ. κλειστός ημιυπαίθριος χώρος , μπαλκόνι που έχει κλείσει με υαλοπετάσματα και γενικά να διερευνηθεί εάν υπάρχουν διαφοροποιήσεις σε σχέση με αυτά που προβλέπονταν στην οικοδομική άδεια. Το επόμενο βήμα είναι να διαπιστωθεί αν οι τυχόν αυθαιρεσίες είναι άρσιμες ή νομιμοποιήσιμες με ένταξη στον Ν4014/11 περί αυθαιρέτων ή με έκδοση αδείας. Εξάλλου, δεν είναι δυνατή πλέον η μεταβίβαση ενός ακινήτου στο οποίο υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, σύμφωνα με τον Ν4014/11.
Ποιότητα κατασκευής και συντήρησης
Εξειδικευμένος πολιτικός μηχανικός ή αρχιτέκτονας καλό είναι να προβεί σε τεχνικό έλεγχο του ακινήτου που σκεφτόμαστε να αγοράσουμε. Γενικός έλεγχος για το αν τα υλικά και ο τρόπος κατασκευής συνάδει με όσα προβλέπονται στην οικοδομική άδεια, εσωτερική αυτοψία για να διαπιστωθεί εάν υπάρχουν κακοτεχνίες ή ελλιπής συντήρηση (π.χ. υγρασία στην τοιχοποιία, «φουσκωμένα» πατώματα, διαρροές κλπ), έλεγχος ποιότητας κουφωμάτων και επιθεώρηση καυστήρων είναι μερικά μόνο από τα σημεία στα οποία εάν διαπιστωθούν προβλήματα έγκαιρα και πριν την αγοραπωλησία, τότε το όφελος για τον υποψήφιο αγοραστή θα είναι σημαντικό, αφενός από χρονική σκοπιά και αφετέρου και από οικονομική.
Στέφανος Σύρμος
Πολιτικός Μηχανικός MSc, Ε.Δ.Ε.
www.realkat.gr
Μπορείτε να διαβάσετε ολόκληρο το άρθρο στην παρακάτω διεύθυνση (με copy paste το link στον browser)
http://dimoudromena.gr/content/%CF%84%CE%B9-%CF%80%CF%81%CE%AD%CF%80%CE%B5%CE%B9-%CE%BD%CE%B1-%CF%80%CF%81%CE%BF%CF%83%CE%AD%CE%BE%CE%BF%CF%85%CE%BC%CE%B5-%CE%B1%CE%B3%CE%BF%CF%81%CE%AC%CE%B6%CE%BF%CE%BD%CF%84%CE%B1%CF%82-%CE%AD%CE%BD%CE%B1-%CE%B1%CE%BA%CE%AF%CE%BD%CE%B7%CF%84%CE%BF